O primeiro ponto da análise de um de leilão deve ser a viabilidade financeira. Para aqueles que desejam ter uma renda extra ou casa própria através dos leilões, o primeiro passo é se planejar!
A análise de viabilidade financeira para participar ou não de um leilão é a fase em que o investidor avaliará os custos totais da arrematação e definirá se a oportunidade é de fato rentável.
Comece pesquisando o valor de mercado do imóvel, buscando por imóveis semelhantes em sites especializados em venda e com corretores de imóveis.
É fundamental conferir se o valor de avaliação que consta no leilão reflete ou não o valor de mercado.
De nada adianta analisar se todos os requisitos do leilão foram respeitados e ao final verificar que o desconto oferecido não estava atrativo. Será um tempo perdido.
Quando falamos de imóvel como investimento, precisamos ter uma margem boa de desconto para ter um lucro expressivo
O segundo ponto é calcular na ponta do lápis o custo total com a arrematação. Mas quais são os custos da arrematação? Confira abaixo os principais custos para aquisição de imóveis através de leilões.
- A comissão do leiloeiro
A comissão legal devida ao leiloeiro não está incluída no valor do lance e a porcentagem pode variar dependendo do estado, geralmente é de 5%.
A comissão do leiloeiro é calculada sobre o valor do lance vencedor. Todavia, existe a possibilidade de cobrança de uma taxa administrativa que, somada a comissão, não poderá exceder 6% do valor do arremate.
As taxas aplicadas constam no edital do leilão. Por isso, é muito importante uma análise cuidadosa do documento. O edital é o documento mais importante do leilão.
- Impostos
Como em qualquer aquisição imobiliária, quem arremata um imóvel em leilão é responsável pelo pagamento do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI).
Os custos com o ITBI variam de acordo com o Município. No Rio de Janeiro e São Paulo, por exemplo, a alíquota cobrada é de 3%, já em Belo Horizonte o percentual é de 5%. A quitação do ITBI não deve ser adiada, pois é essencial para transferência do imóvel ao novo proprietário.
O uso do valor venal do imóvel como base de cálculo do ITBI tem gerado grande discussão nos Tribunais, mas para o Superior Tribunal de Justiça a base de cálculo do ITBI de imóvel arrematado é a do valor alcançado no leilão, e não o valor venal como defendia as Prefeituras, gerando uma economia significativa ao arrematante.
Pois, na arrematação (aquisição de um bem alienado judicialmente), considera-se como base de cálculo do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) aquele alcançado no leilão público.
O entendimento é da Primeira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), desde 2010, no REsp 1.188.655, essa Turma debateu se a base de cálculo do imposto seria o valor da arrematação ou o valor de venda do imóvel – uma diferença significativa, tendo em vista que imóveis leiloados podem ser arrematados por preços bem inferiores aos de mercado.
O relator, a época era o ministro Luiz Fux (hoje no STF), destacou que, embora continuassem a chegar ao STJ recursos contra decisões que aceitavam o valor venal como base de cálculo, o entendimento do tribunal, desde 1990, apontava para o valor da arrematação judicial.
Mais recentemente, o STJ ratificou esses precedentes no sentido de considerar o valor da arrematação como base de cálculo do ITBI – entendimento confirmado, no AgInt no AREsp 2.050.401, julgado em 05/09/2022, no AREsp 1.542.296, julgado em 22/10/2019 e no AREsp 1.425.219, julgado em 21/02/2019.
- Registro do Imóvel
A legislação brasileira define como proprietário aquele que possui o registro em seu nome, o que torna o registro fundamental para que o arrematante adquira os direitos de propriedade, conforme art. 1.245 do Código Civil.
O registro da arrematação – judicial – é realizado mediante a apresentação da carta de arrematação, que deverá conter: a) descrição do imóvel, constante do título, ou, à sua falta, da avaliação; b) a prova da quitação dos impostos; c) auto de penhora; d) título executivo; e) auto de arrematação ou leilão; f) conta do leiloeiro.
O custo do registro varia conforme o Município e o valor do imóvel. Tais informações podem ser facilmente levantadas pela internet ou telefone através de contato com o Cartório competente.
É importante lembrar que, além dos gastos com o registro, o arrematante também terá gastos para expedição de certidões, autenticação de documentos e outros emolumentos necessários para conclusão do registro.
- Pagamento de despesas condominiais e IPTU
Eventuais débitos condominiais e de IPTU, em regra, não são transmitidos ao arrematante, mas caso o edital de leilão fixar que ficarão a cargo do arrematante, tais débitos devem ser contabilizados na fase de viabilidade financeira. Nesse sentido, é muito importante certificar se não constam contra o imóvel registros de débitos como multas, taxas condominiais e impostos. Essas informações devem constar no edital de forma clara.
Note que os imóveis leiloados por inadimplência do financiamento não ensejam ao arrematante a obrigação de regularização das parcelas em atraso, pois o valor arrecadado na arrematação do imóvel será utilizado exatamente para regularização da dívida.
O levantamento prévio de tais despesas permite que o arrematante identifique o valor máximo da compra, defina o preço e prazo de venda e tome ciência prévia dos percentuais de lucro líquido decorrentes da aquisição da propriedade.
Contar com o auxílio de um advogado especialista além de conferir uma maior segurança jurídica ao arrematante, aumenta as chances de uma boa compra.
