Entenda o porquê dos imóveis comprados na planta ou seminovos são gravados com hipoteca e levados a leilão extrajudicial.
O tema será centrado nos bens adquiridos, em que o imóvel comprado é dado em garantia do pagamento das prestações assumidas pelo devedor fiduciante ou promitente comprador. Com a transferência de domínio em favor do credor fiduciário (Banco) ou em favor do promitente vendedor (construtora), situação muito comum, por exemplo, na aquisição de imóveis, com financiamento bancário ou pagamento parcelado do bem.
Não serão abordadas, aqui, questões pertinentes à propriedade fiduciária de bens imóveis (Lei 9.514/97) e nem das hipóteses de contratos de alienação fiduciária no âmbito do mercado financeiro e de capitais (Lei 4.728/65), ou ainda alienação de unidades em edificação sob o regime da Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, não obstante possa ser mencionada a legislação própria sobre essas modalidades contratuais.
Dito isso. Voltemos, as hipóteses de leilão extrajudicial dos Bancos ou construtoras. Para entender esse tipo de leilão, é preciso compreender o conceito de termos jurídicos e objetivo do instituto, tais como a fidúcia que caracteriza a propriedade fiduciária destinada a permitir aos proprietários o acesso ao crédito mediante oferta do próprio imóvel financiado em garantia.
Vejamos, o que dizem as leis sobre a matéria. Segundo o art. 66, caput e § 1º, da Lei 4.728/65, com a redação dada pelo Decreto-Lei 911/69, estabelece que:
“Art. 66. A alienação fiduciária em garantia transfere ao credor o domínio resolúvel e a posse indireta da coisa móvel alienada, independentemente da tradição efetiva do bem, tornando-se o alienante ou devedor em possuidor direto e depositário com todas as responsabilidades e encargos que lhe incumbem de acordo com a lei civil e penal.
§ 1º. A alienação fiduciária somente se prova por escrito e seu instrumento, público ou particular, qualquer que seja o seu valor, será obrigatoriamente arquivado, por cópia ou microfilme, no Registro de Títulos e Documentos do domicílio do credor, sob pena de não valer contra terceiros, e conterá, além de outros dados, os seguintes (…).”
A propriedade fiduciária é conceituada na doutrina, assim: “É a decorrente da alienação fiduciária em garantia, que consiste na transferência feita pelo devedor ao credor da propriedade resolúvel e da posse indireta de coisa móvel infungível e de um bem imóvel (Lei n. 9.514/97, arts. 22 a 23), como garantia do seu débito, resolvendo-se o direito do adquirente com o adimplemento da obrigação, ou melhor, com o pagamento da dívida garantida.
Na lição de Orlando Gomes, a alienação fiduciária em garantia é o negócio jurídico pelo qual o devedor, para garantir o pagamento da dívida, transmite ao credor a propriedade de um bem, retendo-lhe a posse indireta, sob a condição resolutiva de saldá-la.
Como se extrai da legislação e doutrina, a alienação fiduciária em garantia é em si mesma à primeira vista um negócio jurídico translativo de domínio, ou seja, quem deseja comprar o imóvel, sem pagar integralmente, financia o imóvel e dá em garantia o próprio bem adquirido ao Banco ou construtora, que até a quitação total das prestações o imóvel fica no domínio do credor e a posse fica com o devedor.
Por outro lado, a alienação fiduciária ou a alienação de unidades em edificação se caracteriza também como ato de constituição de garantia do credor e é essa expressiva feição econômica que explica sua real destinação. Isto é, na falta de pagamento o bem é levado à venda em leilão extrajudicial.
Ressalta-se que o Código Civil Brasileiro também conceitua a propriedade fiduciária no art. 1.361, do Código Civil de 2002, como sendo a “propriedade resolúvel de coisa móvel infungível que o devedor, com escopo de garantia, transfere ao credor”.
O § 1º, do citado artigo, dispõe que: “Constitui-se a propriedade fiduciária com o registro do contrato, celebrado por instrumento público ou particular, que lhe serve de título, no Registro de Títulos e Documentos do domicílio do devedor, ou, em se tratando de veículos, na repartição competente para o licenciamento, fazendo-se a anotação no certificado de registro.”
O § 2º, por sua vez, prevê o desdobramento da posse, e assim, com a direta fica o devedor fiduciante (comprador) e com a indireta o respectivo credor (banco ou construtora).
A alienação fiduciária de coisa imóvel é modalidade de propriedade fiduciária, sendo definida pelo art. 22, da Lei 9.514/97, como sendo: “o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel.”
Já o art. 23, dispõe: “Constitui-se a propriedade fiduciária de coisa imóvel mediante registro, no competente Registro de Imóveis, do contrato que lhe serve de título.”
Logo, de acordo com as normas citadas, podem constituir objeto da propriedade fiduciária o próprio bem imóvel ou direitos sobre ele, sendo aquela transferida ao credor fiduciário, enquanto pendente de cumprimento as obrigações assumidas contratualmente pelo devedor fiduciante.
Nas situações que interessam ao presente artigo, a propriedade do bem imóvel, assim como a posse indireta são transferidas ao credor fiduciário (Banco ou Construtora), como garantia de pagamento das prestações do contrato de financiamento imobiliário, até que estas sejam cumpridas, resolvendo-se a propriedade em favor do devedor fiduciante.
Caso o devedor se torne inadimplente, ocorre o inverso, abrindo-se oportunidade ao credor de alienar o bem extrajudicialmente em leilão, visando satisfazer seu crédito e cobrir todas as despesas que teve com a cobrança da dívida.
O produto da alienação do bem pode não bastar para o pagamento da dívida e das despesas de cobrança, hipótese em que o fiduciante continuará obrigado a satisfazer o restante (art. 1.366, do CC), ou seja, de acordo com este artigo o arrematante
(quem compra no leilão) não responderá por esse remanescente.
A cláusula que confere ao credor fiduciário (banco ou incorporadora) o direito de ficar com a coisa, caso não seja paga a dívida, é nula de pleno direito, por expressa disposição do art. 1.365, do CC, pois é preciso alienar o imóvel para satisfazer o credor (banco), por isto ocorre a venda do imóvel no leilão extrajudicial, a lei não permite o credor (banco) ficar com o imóvel.
Portanto, o próprio bem será alienado devido a inadimplência do devedor fiduciante (comprador), de modo que o arrematante não se sub-roga nas obrigações do devedor fiduciante, pois a arrematação extingue a hipoteca ou caso haja transferência de responsabilidade ao arrematante deve vir expressamente nas regras do leilão,
sendo, portanto, seguro e rentável os leilões extrajudiciais.
Por essas razões os leilões não são para amadores, é preciso conhecimento para levantar todas as informações relativas ao imóvel posto em leilão. Contudo é seguro e vantajoso. Saiba mais, Leilão de imóveis é seguro?
