Para quem ainda não conhece a modalidade, existem dois tipos de leilão: judicial e extrajudicial.
Vamos explanar em síntese, porque o objetivo aqui não é explicar as formas de leilão judicial e extrajudicial, mas é preciso conhecer um pouco as modalidades para tratarmos da segurança nos leilões. Saiba mais sobre leilões extrajudiciais.
Em suma, o leilão judicial ocorre quando o imóvel é leiloado com o escopo de quitar algum débito do proprietário ou do próprio imóvel, ou seja, essa modalidade de leilão tem como origem uma dívida judicial (ação de cobrança do condomínio, execução fiscal – dívida fazendária, por exemplo, de IPTU, ação de execução de título judicial ou extrajudicial, dentre outras).
Assim sendo, no leilão de imóveis não existe negociação entre o vendedor e comprador, mas sim a execução forçada de uma dívida judicial, sendo o executado (quem está perdendo o imóvel) e o arrematante (quem dá o maior lance vencedor no leilão), e entre eles não há relação jurídica, isto porque o leilão é modo de aquisição originária, ou seja, as dívidas do imóvel pertencem ao antigo dono e o arrematante somente será responsável pelas dívidas anteriores à arrematação, se constar expressamente nas regras do leilão.
Agora, entenda qual o procedimento para a alienação judicial (leilão). O Leilão ocorre mediante as regras e condições prévias, ou seja, no dia e hora certa os interessados fazem os lances, em disputa, quem der o maior lance arremata o imóvel, e em seguida o juiz homologa (confirma) a arrematação, tornando a arrematação perfeita e acabada.
Homologada a arrematação, a próxima etapa é a regularização do bem, com registro no cartório competente, baixas de penhoras e desocupação, se for o caso. Por isso, é necessário um advogado especialista para fazer a análise da situação do imóvel posto em leilão e das penhoras existentes no imóvel e dar agilidade na desocupação, se necessário.
Já nos leilões extrajudiciais os imóveis são dados em garantia aos bancos e construtoras ou incorporadoras, garantia que decorre do contrato de financiamento imobiliário adjeto a alienação fiduciária ou promessa de compra e venda de empreendimento imobiliário na planta, nesses casos o devedor fiduciante ou promitente comprador são devedores do banco ou construtora/ incorporadora/ loteador, os quais em caso de falta de pagamento ou atrasos das prestações perdem o bem, mediante a venda em leilão.
Portanto, no leilão extrajudicial o imóvel é levado à venda por inadimplemento do financiamento bancário ou nas parcelas do imóvel comprado na planta diretamente com a construtora.
Nessa modalidade de leilão também é imprescindível a assessoria jurídica especializada, para análise do imóvel e ainda dos procedimentos extrajudiciais realizados pelos bancos e construtora até o leilão, para garantir que o leilão extrajudicial se torne perfeito e acabado.
Aqui também o atrativo é o preço, porque os bancos e construtoras precisam ter alta liquidez e vender rapidamente o imóvel, à vista disto, aceitam preços abaixo do mercado.
O leilão extrajudicial também é uma transação segura e vantajosa, pois há regras claras e informações do imóvel disponíveis aos interessados, e ainda porque o negócio rapidamente se concretiza – o que é de extrema importância para instituições financeiras que retomam muitos imóveis por falta de pagamento e precisam reaver logo o dinheiro do financiamento não quitado, sob pena de sofrer prejuízo.
